Stereotyp: mieszkanie po remoncie można sprzedać drożej
Każdy, kto chce sprzedać nieruchomość na rynku wtórnym pragnie, by osiągnięta cena sprzedaży była możliwie wysoka. Dlatego osoby, które chcą uzyskać więcej, starają się poprzez wykonanie remontu podwyższyć wartość sprzedawanej nieruchomości - domu, czy mieszkania. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z tego, że wśród kupujących są osoby, i wcale nie jest ich mało, które nie spojrzą nawet na ofertę mieszkania promowanego, jako "po remoncie", ponieważ nazbyt często taki remont przeprowadzany jest prowizorycznie, byle jak i przez przypadkowych fachowców.
Co więcej w tego rodzaju remontach ukierunkowanych na sprzedaż, użyte materiały wykończeniowe pochodzą zwykle z najniższej półki, czyli są tanie i delikatnie mówiąc mało na czasie (np. płytki czy wykładziny z akcji czyszczenia magazynów).
To z kolei przy dokładniejszych oględzinach niekorzystnie odbija się na wizerunku nieruchomości. Uzasadnianie wyższej niż rynkowa ceny kiepsko wykonanym remontem jest jak samobójczy strzał do własnej bramki. Dlatego jeśli już rzeczywiście sprzedającemu zależy na lepszej cenie, usprawiedliwionej podniesionym standardem lokalu, to powinien on zadbać o to, by zarówno zakres, jak i jakość wykonanych robót faktycznie odzwierciedlały i korespondowały z oczekiwaną wyższą ceną. Znalezienie takiego punktu równowagi, jak widać może sprawić trudność.
Nierzadko zdarza się, że zainwestowane w remont środki po prostu nie zwracają się w uzyskanej ze sprzedaży zapłacie. Z taką sytuacją najczęściej mamy do czynienia, gdy w danej lokalizacji jest duża podaż podobnych ofert sprzedaży na rynku, a kupujący w pełnym komforcie wybierają te, z którymi będą mieli najmniej pracy i nakładów finansowych, niekoniecznie i raczej niechętnie doceniając wysiłek i poniesione przez sprzedawcę nakłady.
Dlatego w skrajnych przypadkach może się okazać, że wykonanie nawet naprawdę porządnego remontu zaledwie przyśpiesza sprzedaż, czyli w ogóle pozwala doprowadzić do transakcji, podczas gdy porównywalne, potencjalnie podobne nieruchomości nadal pozostają w ofertach sprzedaży na lokalnym rynku. Ale czasem dobre i to. Wszystko zależy od sytuacji i możliwości sprzedawcy oraz trendu, jaki panuje aktualnie na danym rynku.
Odświeżenie?
Ponieważ przeprowadzenie fachowego remontu jest z reguły dość kłopotliwe, kosztuje i ogólnie wcale nie jest łatwym zadaniem, to może wystarczy odmalowanie ścian? Wydaje się, że jest to najczęściej stosowane rozwiązanie polecane zwłaszcza osobom, które nie mają ochoty angażować zbyt wiele czasu i nakładów finansowych tylko po to, by potem usłyszeć od kupującego, że jemu się to akurat nie podoba. Takie stwierdzenia słyszy się nie tak rzadko, bo jest to dość charakterystyczna, można powiedzieć standardowa reakcja wielu kupujących obliczona na .... obniżkę ceny.
Odświeżenie, to nie tylko pomalowanie ścian i sufitów jasną farbą, lecz także opróżnienie lokalu ze starych, zazwyczaj i tak przeznaczonych do pozostawienia mebli i sprzętów. Wszystko to głównie po to, by uzyskać jak najlepsze pierwsze wrażenie. Bo jak wiadomo, pierwsze wrażenie jest tym, co się pamięta zwłaszcza, gdy wiemy, że dzisiejsi kupujący oglądają zazwyczaj wiele mieszkań /domów/ zanim w końcu podejmą decyzję. A drugiego pierwszego wrażenia już się niestety nie stworzy.
Dlatego oprócz usunięcia zbytecznych staroci i odświeżenia powłok malarskich, po dokonaniu zawsze niezbędnego w takich sytuacjach ogólnego wysprzątania nieruchomości, powinno się także zadbać o sprawność instalacji, czyli na przykład naprawę cieknących kranów /spłuczki w toalecie/, wymianę sfatygowanych wężyków pod umywalkami, dokręcenie przewodów w iskrzących gniazdkach elektrycznych, uzupełnienie brakujących żarówek, wyregulowanie niedomykających się okien i drzwi itp.
To nie są jakieś super fachowe naprawy, a mogą zaowocować pozytywnym i przede wszystkim lepszym wrażeniem, a w konsekwencji oczekiwaną decyzją zakupu zakomunikowaną przez potencjalnego nabywcę.
Homestaging?
Tak zwany homestaging, w zależności od pomysłowości, umiejętności i portfela sprzedającego może polegać na najprostszych zabiegach jak na przykład usunięcie nadmiaru zagracających lokum mebli, czy przestawieniu kanapy, po daleko idące zmiany w aranżacji i funkcjonalności całego mieszkania, z przestawianiem ścian działowych, czyli bardziej zaawansowanymi przeróbkami włącznie.
Wszystko w zależności od możliwości finansowych sprzedawcy i jego pomysłowości. Ale nawet, kiedy sprzedający chce w sposób minimalistyczny podejść do tego zagadnienia, to z pewnością warto pomyśleć i zadbać o ogólną estetykę wnętrza, a w przypadku sprzedaży domu, także o porządek i ład na posesji, przed nią /na ulicy/ i … za nią /za płotem/.
Dlaczego warto o tym pamiętać? Choćby, dlatego żeby na prezentowanych na zdjęciach i filmach w ogłoszeniach /portale nieruchomościowe, strony www agencji nieruchomości/ sprzedawana nieruchomość, a dotyczy to dosłownie każdego lokalu czy domu, po prostu korzystnie się prezentowała i wręcz zachęcała do odwiedzin.
A gdy już do takiej wizyty potencjalnego kupującego dojdzie, to po to żeby wyobrażenie, jakie sobie wcześniej taka osoba stworzyła na podstawie opisu i zdjęć zamieszczonych w promowanej ofercie, faktycznie potwierdziło się w rzeczywistości. Jeśli mieszkanie lub dom są nadal zamieszkiwane przez swoich właścicieli, to możliwości wykonania większych zmian w ramach niewielkiego nawet remontu, mogą być znacznie utrudnione, lub wręcz niemożliwe do przeprowadzenia.
Dlatego wtedy warto się skupić na zwykłym posprzątaniu i uporządkowaniu rzeczy, zwłaszcza, gdy się obstawiony nimi na dotychczasowym metrażu aktualny właściciel z dużym trudem mieści.
Pomoc pośrednika
Z tych i innych uzasadnionych powodów coraz częściej na rodzimym rynku nieruchomości, zarówno sprzedający, jak i kupujący korzystają z pomocy doświadczonych doradców. W Polsce nie jest pod tym względem jeszcze tak jak w USA, gdzie prawie cały obrót nieruchomościami odbywa się za pośrednictwem agencji, ale w dużych miastach kraju można z grubsza szacować, że około 70-80% ofert dostępnych na rynku znaleźć można tylko w biurach nieruchomości.
Z praktyki wiem, że sprzedający bardzo często są w rozterce i nie wiedzą, co zrobić, by uzyskać upragnioną cenę sprzedaży, i to wtedy właśnie szukają pomocy u doświadczonych pośredników w obrocie nieruchomościami. Kto jak nie agent nieruchomości wie, jakie są oczekiwania i zachowania kupujących?
Co należy zrobić by dana nieruchomość - mieszkanie, dom, działka została sprzedana w najlepszej możliwej cenie? Odpowiedź na to pytanie w odniesieniu do konkretnej nieruchomości nie jest już tak oczywista, ponieważ każda nieruchomość jest inna, a jeśli nawet jest podobna do położonej tuż obok, to inne są uwarunkowania życiowe właściciela (lub właścicieli), nie mówiąc już o oczekiwaniach potencjalnych nabywców.
Dlatego nie ma gotowej, uniwersalnej odpowiedzi na takie pytanie, bo być nie może. Za dużo zmiennych w takim równaniu. Dlatego warto podpowiedzieć, by osoby aktualnie zainteresowane sprzedażą, jak również te, które dopiero za jakiś czas zamierzają zająć się sprzedażą swojego mieszkania, domu, czy działki, skontaktowały się z zaufanym, najlepiej polecanym przez znajomych, czy kogoś z rodziny pośrednikiem nieruchomości.
Taki pośrednik nieruchomości zaplanuje cały proces sprzedaży, odpowiedzialnie zrealizuje dla swjego klienta całe zlecenie pośrednictwa, począwszy od wyboru strategii sprzedaży, przez promocję i marketing powierzonej mu oferty, prezentacje i negocjacje, dopilnuje bezpiecznego sposobu płatności, doprowadzi wszystkie sprawy do końca, aż do przekazania nieruchomości protokołem zdawczo-odbiorczym włącznie. Obserwuje się, że coraz więcej świadomych tego osób korzysta z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Autor: DoradcaRN Jarosław Kantor
Czytaj inne poradniki z branży nieruchomości poniżej:
Księgi wieczyste - jak sprawdzać?
Jak wycenić dom, mieszkanie na sprzedaż?
Umowa na wyłączność - "związane ręce" czy zawiązana transakcja? Zalety umowy
W jaki sposób przygotować się do spotkania z pośrednikiem?
Dobry pośrednik nieruchomości - skuteczne pośrednictwo w obrocie nieruchomościami