O co tu chodzi? Jaka jest różnica? Co wybrać?
Okazuje się, że różnica pomiędzy zadatkiem, a zaliczką wcale nie jest dla wszystkich taka oczywista, jak mogłoby się wydawać, bo wiele osób wchodzących na rynek nieruchomości nie zdaje sobie sprawy z istoty rozróżnienia między zadatkiem, a zaliczką, i często, bez chwili zastanowienia używają tych określeń po prostu zamiennie.
Zadatek, czy zaliczka, to zawsze są określone pieniądze. Chodzi tu o umówioną miedzy stronami i wpłacaną kwotę, która podczas podpisywania umowy przedwstępnej sprzedaży ma zapewnić wykonanie umowy na wstępnie uzgodnionych warunkach. W razie niedotrzymania umowy, w przyjęcie nazwy tej kwoty - określenie jej słowem zaliczka czy zadatek rodzi już istotne finansowo tegoż konsekwencje.
Elementarna i najbardziej zwięzła definicja dotycząca zadatku w lapidarnej i czytelnej wykładni podana jest w 394 artykule Kodeksu Cywilnego (KC), w którym czytamy, że wręczenie zadatku przez stronę kupującą stronie sprzedającej
„znaczy, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Inaczej mówiąc - określenie wręczanej przez stronę kupującą stronie sprzedającej umówionej kwoty pieniędzy słowem zadatek rodzi zobowiązanie (jak w zacytowanym wyżej art. 394 KC, którego podstawowym celem jest podniesienie wiarygodności i powagi zamiarów stron umowy i tym samym silniejsze lub słabsze (w zależności od wielkości przyjętej kwoty) związanie stron. Chodzi tu oczywiście o umowę przedwstępną sprzedaży. Na rynku nieruchomości umowy przedwstępne są bardzo często stosowane, bo pozwalają stronom wstępnie się umówić, co do terminów i warunków zapłaty, daty i sposobu wydania nieruchomości, sposobu płatności oraz innych dość szczegółowych nawet ustaleń mających zastosowanie w danej sytuacji. To z kolei pozwala obu stronom spokojnie przygotować się organizacyjnie i finansowo do przyszłej transakcji.
10% wartości kontraktu?
W przeszłości przyjmowało się, że kwota zadatku powinna wynosić około 10% wartości kontraktu. I taka wysokość kwoty zadatku jest powszechnie akceptowana także przez sądy, które nie mają do tak ustalonej wysokości tej kwoty zastrzeżeń, natomiast w odniesieniu do większych zadatków niż zwyczajowe 10% kwot nie jest to już takie pewne. Niemniej obecnie panuje w tej kwestii duża swoboda, ponieważ zdarza się, że sprzedawcy nieruchomości o kilkuset tysięcznej wartości zadowalają się nawet stosunkowo niskimi kwotami zadatku zdając sobie sprawę z ryzyka (możliwość odmowy udzielenia kredytu przez bank) ponoszonego przez potencjalnego nabywcę.
Kontrahent (strona umowy) poinformowany przez doradcę bankowego, że może wziąć kredyt, bo jego zarobki to umożliwiają, może nawet po podpisaniu umowy przedwstępnej, z powodu nagłej zmiany polityki banku (wystarczy podniesienie przez bank marży i zastosowanie tego do kredytów będących w trakcie przyznawania) dowiedzieć się, że jego zarobki już go do wzięcia kredytu nie kwalifikują. Wiedząc, że taka okoliczność może zaistnieć, sprzedający czasem całkowicie świadomi konsekwencji swojego wyboru, rezygnują z zadatku zadowalając się zwrotną w całości zaliczką, której wpłatę traktują wówczas bardziej, jako raczej intencjonalne podkreślenie przez kupującego woli zakupu, niż rzeczywiste zabezpieczenie transakcji. Kwestia wysokości kwoty zadatku, czy zastosowania zaliczki zależy, więc przede wszystkim od ustaleń i … jakości atmosfery zaufania między stronami. W sytuacjach, gdy sprzedającemu (z uzasadnionego powodu, bo na przykład sam chce się zaangażować finansowo w zakup innej nieruchomości) zależy na wysokim zadatku przekraczającym zwyczajowe 10% wartości umowy, strony mogą uzgodnioną do wpłacenia kwotę rozdzielić na zadatek i zaliczkę, po to by obie strony czuły się równoważnie zabezpieczone.
Zaliczka, a naprawienie szkody
Zaliczka jest w całości zwracana w razie nie dojścia do umówionej między stronami transakcji, jej funkcjonowanie zdefiniowane jest w artykułach Kodeksu Cywilnego dotyczących wykonania i skutków nie wykonania zobowiązań wynikających z umów wzajemnych. W pewnych w szczególnych sytuacjach może okazać się jednak, że zwrot zaliczki może jednak nie być taki oczywisty, kiedy na przykład z powodu nie dotrzymania umowy przez jedną ze stron umowy, doszło do szkody po drugiej stronie, bo zgodnie z art. 494 KC:
„Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu, tego co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.”
Widać tu różnicę, bo o ile zadatek bez potrzeby udowadniania wyrządzenia szkody może zostać przez sprzedającego zatrzymany wtedy, gdy kupujący wycofa się (ze swojej winy) z umowy, to w przypadku zaliczki w sprawie dochodzenia odszkodowania trzeba wystąpić do sądu.
W prognozowaniu dojścia do skutku planowanej transakcji zadatek, jako gwarancja wykonania podpisanej umowy przedwstępnej jest pewniejszym zabezpieczeniem niż zaliczka. Kontrahenci równoważnie zobowiązują się wobec siebie do zapłaty jego wysokości, dzięki czemu można z dużym prawdopodobieństwem oczekiwać, że zarówno jedna, jak i druga strona poważnie się zastanowi, zanim zdecyduje się nie dotrzymać podjętych w ramach umowy przedwstępnej zobowiązań.
Z kolei zaliczka ma swoje oczywiste atuty przede wszystkim dla kupujących, którzy mogą obawiać się, że z powodów od nich niezależnych mogą stracić swoje pieniądze, co najczęściej wynika ze zmieniającej się polityki banków. Wtedy ostateczna decyzja, czy zgodzić się na zaliczkę, należy do sprzedających, którzy z braku lepszych ofert kupna mogą przystać na warunki oferowane przez nabywców.
Zadanie pośrednika
Rolą pośrednika w obrocie nieruchomościami jest przede wszystkim właściwe rozpoznanie oczekiwań i możliwości stron transakcji, w celu zaproponowania kontrahentom takiego rozwiązania, przy którym obie strony – kupujący i sprzedający czują się równoważnie i dobrze zabezpieczone (przy umowie przedwstępnej czynione są szczegółowe ustalenia, a wpłacane w formie zadatku czy zaliczki pieniądze stanowią gwarancję ich dotrzymania).
Nie mniej ważnym aspektem działania pośrednika jest poinformowanie o różnicy i uświadomienie klientom konsekwencji nazwania wpłacanej w umowie przedwstępnej części ceny zadatkiem lub zaliczką. Należy też informować klientów, że niezależnie od przyjętej w umowie terminologii, kwota zadatku czy zaliczki zaliczana jest na poczet ceny sprzedawanej nieruchomości. Nie dla wszystkich kupujących jest to oczywiste, a należy wiedzieć, że w przypadku dokredytowania zakupu, kwota zadatku, czy zaliczki zawsze zaliczana jest na poczet wkładu własnego kredytobiorcy.
Pośrednik mający doświadczenie w organizowaniu różnego typu transakcji może zaproponować stronom rozwiązanie najbardziej dopasowane do ich aktualnej sytuacji życiowej i możliwości finansowych. A dzięki współpracy pośrednika z godnym polecenia brokerem kredytowymi, może też śledzić na bieżąco cały proces sprzedaży informując strony o jego przebiegu i dopasowując harmonogram i terminy dalszych działań związanych z konkretną transakcją.
Autor: DoradcaRN Jarosław Kantor
Czytaj inne poradniki z branży nieruchomości poniżej:
Jak osiągnąć wyższą cenę sprzedaży nieruchomości?
Księgi wieczyste - jak sprawdzać?
Jak wycenić dom, mieszkanie na sprzedaż?
Umowa na wyłączność - "związane ręce" czy zawiązana transakcja? Zalety umowy
W jaki sposób przygotować się do spotkania z pośrednikiem?
Dobry pośrednik nieruchomości - skuteczne pośrednictwo w obrocie nieruchomościami