Księgi wieczyste są publicznie udostępnianym rejestrem zawierającym podstawowe informacje o stanie prawnym nieruchomości. Dostępne są do wglądu na stronie www Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl >>>
Księgi wieczyste są publicznie udostępnianym rejestrem zawierającym podstawowe informacje o stanie prawnym nieruchomości.
Przeglądanie treści księgi wieczystej
Warunkiem przeglądania księgi wieczystej jest dostęp do Internetu i znajomość pełnego numeru księgi wieczystej, która interesuje osobę pragnącą się z nią zapoznać. Co więcej przeglądane dane można zapisać na dysku komputera, czy nośnika pamięci lub nawet wydrukować. Wydruki dokumentów które mają moc dokumentów wydawanych przez sąd są płatne. Pobieranie odpisów zwykłych i zupełnych możliwe jest stronie systemu EKW (Elektroniczne Księgi Wieczyste) Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) po dokonaniu stosownej opłaty. Na przykład za wydruk (pdf) odpisu zwykłego księgi wieczystej zapłacić trzeba 20 zł, a za odpis pełny - 50 zł. Szczegółowe informacje podane są pod zakładką "Wprowadzenie dla użytkownika" oraz "Instrukcje Użytkownika", z których warto skorzystać. Natomiast dla własnych potrzeb można zapisać pliki ksiąg na dysku komputera w postaci plików z rozszerzeniem html, klikając prawym klawiszem myszki na opcję "Zapisz jako", wtedy nie mają one jednak mocy dokumentów wydawanych przez sąd, lecz wyłącznie charakter poglądowy. Można je także edytować "off-line" korzystając z dowolnej przeglądarki internetowej, co może być przydatne w czasie gdy z jakiegoś powodu nie będziemy mieli dostępu do Internetu, a będziemy chcieli skorzystać z informacji zawartych w systemie CIKW.
Jak odczytywać zapisy w księdze wieczystej?
Każda księga składa się z 4 działów, z których każdy może zawierać ściśle określone dane: Dział I składa się z dwóch części:
Dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości”
To dane z ewidencji gruntów, budynków i lokali: znajdziemy tu informacje umożliwiające identyfikację nieruchomości i jej powierzchnię. Są to dane geodezyjne i adresowe jak np. informacje dotyczące budynku w przypadku działek zabudowanych budynkiem, liczbę kondygnacji, powierzchnię użytkową etc. Gdy w budynku znajdują się wyodrębnione lokale, to podane są ich numery i przypisane do nich konkretne, "lokalowe" księgi. Czyli w księdze wieczystej, potocznie nazywanej "gruntową" lub "budynkową" znaleźć można informację o istnieniu danego mieszkania, podany jest adres, jak i oznaczenie księgi wieczystej, w której można znaleźć szczegółowe informacje o danym lokalu.
Dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością"
Zawiera prawa związane z własnością nieruchomości (dotyczy to zarówno prawa własności jak i wieczystego użytkowania). Gdy księga dotyczy mieszkania (wyodrębnionego lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), to w tej części księgi zawarte są informacje o udziale właściciela (użytkownika) mieszkania w nieruchomości wspólnej - przysługujący mu ułamek w części wspólnej budynku i gruntu. Tu także można odczytać czy udział we współwłasności gruntu to potocznie tzw. "pełna" własność, czy tylko użytkowanie wieczyste.Jeśli księga założona jest dla działki, to właśnie w tym dziale wpisuje się informacje o możliwości korzystania z infrastruktury znajdującej się na sąsiednich działkach. Gdy działka jest w użytkowaniu wieczystym, to z księgi odczytać można na jak długo ustanowione jest prawo wieczystego użytkowania, jak również w jaki sposób można korzystać z działki. Zatem w dziale I zawarte są informacje pozwalające stwierdzić gdzie w jakim województwie, powiecie, gminie, miejscowości, dzielnicy znajduje się nieruchomość oraz jak jest oznaczona: numer działki, obręb geodezyjny, adres, powierzchnia (lokalu, działki).
Dział II: "Własność
Wskazuje na właściciela, użytkownika wieczystego lub uprawnionego do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w tym w szczególności: imiona i nazwisko każdego z właścicieli (współwłaścicieli) nieruchomości, także imiona rodziców, a w wypadku osób fizycznych - coraz częściej (nie zawsze) numery PESEL. W przypadku współwłasności podawana jest także informacja o części udziałów posiadanych przez każdego ze współwłaścicieli. W dziale II znajdziemy też informację w jaki sposób i kiedy (w której kancelarii notarialnej) dana osoba nabyła swoje prawo (w drodze, sprzedaży, spadku darowizny itp.).
Dział III: "Prawa, roszczenia i ograniczenia
W nim zapisane są ciężary i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniu wieczystym, jak również prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości, ograniczone prawa rzeczowe - służebności osobiste i gruntowe obciążające daną nieruchomość, użytkowanie (za wyjątkiem hipotek). W dziale tym wpisywane są takie prawa jak np. służebność lub użytkowanie na rzecz zakładu energetycznego albo gazowni, ma to na celu zapewnienie dostępu do tych urządzeń w przypadku konieczności ich naprawy. W dziale III sprawdzimy czy na przykład osobie trzeciej nie przysługuje roszczenie o nabycie tej nieruchomości, prawo pierwokupu bądź odkupu. Jeżeli dział trzeci zawiera jakiekolwiek wpisy należy przed zawarciem transakcji skonsultować się z prawnikiem. Tu także znaleźć można np. roszczenie dotyczące zakupu nieruchomości, jeśli umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego, a kupujący zabezpieczył swój interes wpisując swoje roszczenie do księgi. Takie roszczenie jednak najczęściej dotyczy umów deweloperskich, wtedy roszczenie do dewelopera o wybudowanie mieszkania w bloku, wyodrębnienie z niego lokalu i przeniesienie prawa własności wpisywane jest właśnie w tym dziale księgi wieczystej. Tu także zapisywane są roszczenia komornicze, w celu ostrzeżenia potencjalnych nabywców, że sprawa o długi toczy się już u komornika. W dziale III podawane są także dane o zarządcy nieruchomości (określenie sposobu zarządu nieruchomością), a gdy we wspólnocie została zawarta umowa o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej, to także informacje dotyczące sposobu korzystania z działki należącej do bloku, a nawet z konkretnych miejsc parkingowych jeśli zostało to ustalone. Wpisów do tej części Księgi wieczystej dokonywać mogą urzędy.
Dział IV: "Hipoteka
Tu wpisywane są hipoteki stanowiące zabezpieczenie wierzytelności osób trzecich, np. wpisy dotyczące hipotek zabezpieczających najczęściej kredyt, pożyczkę lub inne zobowiązanie finansowe zaciągnięte przez właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości. Hipoteka może być ustanowiona zarówno na całej nieruchomości jak i na konkretnym udziale w nieruchomości. W IV dziale księgi znajdziemy dokładne informacje dotyczące np. daty zawarcia umowy kredytowej, jej numer, nazwę banku, wysokości zadłużenia, rodzaju waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa jak również innych właściwości ustanowionej na nieruchomości hipoteki. Oczywiste jest, że z punktu widzenia nabywcy przed nabyciem takiej nieruchomości należy upewnić się, że hipoteka została wykreślona, lub zostanie wykreślona, o czym zapewni kupującego promesa bankowa zawierająca klauzulę "że po przelewie na wskazane konto banku pozostałej do spłaty określonej kwoty kredytu bank wyda nowemu właścicielowi zezwolenie na jej wykreślenie". Aktualnie wykreślenie hipoteki kosztuje 100 zł, a opłata pobierana jest przy składaniu wniosku o wykreślenie hipoteki w sądzie wieczysto księgowym właściwym dla danej nieruchomości. Oczywiste jest, że te 100 zł nabywca powinien otrzymać od sprzedającego nieruchomość. Wykreślenie hipoteki jest również wpisem w księdze wieczystej i składa się je na formularzu KW-WPIS.Wzmianki
Zmiany w księgach wieczystych dokonywane są przez sąd na podstawie złożonych wniosków o wpis. W CIKW, która powszechnie dostępna jest przez Internet, po złożeniu wniosku możemy zaobserwować pojawienie się tzw. wzmianek informujących że do danego działu księgi został złożony wniosek o wpis.
I tak, jeżeli wzmianka pojawia się w:
* Dziale I, to złożony wpis może mieć charakter korekty powierzchni (po przeprowadzeniu inwentaryzacji), adresu (np. po zmiany nazwy, numeracji ulicy), jakiegoś elementu opisu.
* Dziale II, wtedy prawdopodobnie jest to wniosek o wpis nowego właściciela (ujawnienie jego praw do nieruchomości), co powinno stanowić sygnał ostrzegawczy dla każdej osoby potencjalnie zainteresowanej kupnem. Ale może tu też chodzić np. o korektę nazwiska dotychczasowego właściciela wynikającą np. z przyjęcia nowego nazwiska, lub jego drugiego członu, więc trzeba to sprawdzić.
* Dziale III, może tu być wpis ostrzeżenia o wszczęciu postępowania komorniczego (egzekucja z nieruchomości), lub wpis o zakazie sprzedaży nałożony przez sąd (ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością).
* Dziale IV, wpisana wzmianka może oznaczać żądanie wpisu zabezpieczenia na księdze wieczystej przez wierzyciele, lub .... wniosek o wykreślenie hipoteki.
Nieaktualne wzmianki znajdują się na szarych polach księgi elektronicznej. W księgach papierowych są one podkreślane na czerwono. Jeśli wzmianka nie została podkreślona, to znaczy że nie została jeszcze przez sąd rozpatrzona. Jedyny sposób by dowiedzieć się czego konkretne wzmianki dotyczą jest udanie się do sądu i wgląd w teczkę akt księgi. Najlepiej zrobić to osobiście z właścicielem lub notariuszem.
CIKW
Informacje dostępne w systemie EKW są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. To znaczy, że stan prawny nieruchomości jest taki, jak to zapisano w księdze i tak należy go przyjmować. W CIKW znajdują się informacje przedstawiające aktualny i wiarygodny stan prawny konkretnych nieruchomości, co umożliwia ustalenie komu i jakie prawa w związku z tym przysługują. Fizycznie jest to kartonowa teczka akt z dokumentami takimi jak akty notarialne (sprzedaży, darowizny itp.), wnioski o wpis, wypisy z rejestru, mapy geodezyjne, dokumenty zezwalające na wpisanie i wykreślanie hipotek, postanowienia sądowe o nabyciu spadku, podziale majątku etc. Aby uzyskać zgodę na wgląd do akt, należy przedstawić swój interes prawny np. poprzez udokumentowanie, że się jest właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym. Z urzędu prawo do przeglądania teczki ma także notariusz lub upoważniony przez niego pracownik kancelarii. Podczas wykonywania powyższej czynności przeglądającemu może towarzyszyć nam pracownik sądu. W teczce akt znajdują się wszystkie dokumenty, na podstawie których sąd dokonał wpisów w KW. Do dokonywania wpisów w księdze wieczystej upoważniony jest sędzia lub referendarz sądowy, które to osoby reprezentują sąd wieczysto księgowy.
Księga wieczysta do niezbędny dokument do zawarcia umowy kupna – sprzedaży. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są szczególnie zobligowani do sprawdzenia czy wpisy nie wzbudzają absolutnie żadnych wątpliwości oraz podejrzeń, już w momencie kiedy przyjmują daną nieruchomość do sprzedaży przez swoje biuro nieruchomości. W razie jakichkolwiek wątpliwości wyjaśnień należy żądać od właściciela, lub jeżeli on sam nie jest w stanie ich wyjaśnić, to należy zwrócić się do odpowiednich organów w celu wyjaśnienia niezgodności.
W grudniu 2014 praktycznie zakończono "migrację" ksiąg wieczystych, czyli ich informatyzację, którą rozpoczęto w 2003 roku. Wszystkie nowo zakładane księgi wieczyste zakładane i prowadzone w formie elektronicznej.
16 czerwca 2010 uruchomiono publiczny, informatyczny system dostępowy. Szacuje się że na chwilę obecną system zapewnia dostęp do około 20 mln ksiąg.
Autor: DoradcaRN Jarosław Kantor
Więcej artykułów z branży nieruchomości poniżej:
Jak wycenić dom, mieszkanie na sprzedaż?
Umowa na wyłączność - "związane ręce" czy zawiązana transakcja? Zalety umowy
W jaki sposób przygotować się do spotkania z pośrednikiem?
Dobry pośrednik nieruchomości - skuteczne pośrednictwo w obrocie nieruchomościami